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貸款市場

●你看報紙可曾看個這樣的報導: 「房屋抵押貸款巨擎房利美公司(Fannie Mae)推出新措施，使無法付較高頭期款的購屋者可買到較廉價的抵押貸款」，Fannie Mae是什麼樣的公司？它並不直接放款給購屋者，但其措施對購屋者的貸款有間接的影響。

●Loan is something, such as money, which is lent. 貸款是借出去的錢 ; Mortgage is a document signed by a borrower when a home loan is made that gives the lender a right to take possession of the property if the borrower fails to pay off on the loan. 抵押是文件，當債務人無法償還所借的錢時，債權人對財產的請求權

●美國貸款機構到處都是，有Banks、Savings & Loan Association、Credit Union等，這些貸款機構稱為Primary Market，各貸款機構實際直接接受貸款的申請(application)，審核貸款資格，然後放款給購屋者。同時為靈活運用資金，貸款機構通常會將許多的抵押集中包裝成為(Mortgage Package)，然後轉賣給Secondary Market，然後又可以將賣得的資金，再放款給一般大眾。

●所謂的Secondary market，就是收購一般貸款機構(Lenders)所擁有的抵押(Mortgage)，Secondary Market Investors主要兩家公司為Fannie Mae(房利美)及Freddie Mac，兩家公司都是經由美國國會立法授權的公司，這兩家公司並不直接放款給一般購屋者，而是買入貸款機構的"抵押"。當然，貸款機構的 "抵押" 要符合Fannie Mae或Freddie Mac的放款標準，Fannie Mae或Freddie Mac才會購買其Mortgage Package。

●Conforming and Jumbo Loans : 如果貸款的抵押是準備賣給Fannie Mae或Freddie Mac公司，那麼貸款的條件就要符合該公司設定的條件(requirements)及額度(limits)，例如1999年one-family $240,000、two-family $307,100、three-family $371,000、four-family $461,350，這類的貸款稱為Conforming Loans ; 超出額度的貸款則稱為Jumbo Loans。

●Primary Market是一般貸款機構(Lenders)所組成，他們直接放款給購屋者，創造出抵押(mortgage) ; Secondary Market是國會立法授權的公司，他們收購貸款機構的抵押。一般貸款人感覺不出Secondary Market的存在，但事實上，因為Secondary Market的存在，使得房貸資金充裕，民眾申請貸款較容易獲得。

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貸款資格

●在美國貸款很容易，申請貸款的條件基本上是以申請人未來償付貸款能力為依據。1994年的「屋主淨值保護法」，禁止貸款機構在審核貸款作業上毫不考慮貸款申請者的償債能力。因此，規規矩矩的放款金融機構，都會有實實在在的貸款資格計算程序。

●Pre-qualification與Pre-approved不同:

(1)Pre-qualification for a loan是與放款機構大概談一下，也就是放款機構只是依據申請人的收入、資產、負債等情況，再以市場當時的放款利率為基楚，計算出你大概可以借到的金額，但並不是核准了你的貸款。

(2)Pre-approved for a loan才是貸款的核准，是在你找房屋前，就決定貸款多少給你，需要申請人正式填寫一份申請表(Loan application)及附上相關的個人財務狀況的文件資料，貸款機構會去調查你的信用記錄，及審核所提供資料的正確性，然後才核准你的貸款，這當然需要一段時日。

●一個人能否貸款購屋與貸款金額多少？，是與貸款人每月收入(monthly income)及每月開支(monthly payments)相關的，貸款公司通常以兩種比例(ratio)來計算申請貸款人所能借到的最大金額:

(1)是個人每月花費在房屋上的費用不能超過月收入的28%，因此稱為Housing ratio ;

(2)是個人每月花費在房屋上及其他長期債務的月費用不能超過月收入的36%，因此稱為Overall debt ratio ;

(3)上述的28/36計算方式是適用於一般的貸款，另外有29/41則適用於聯邦的FHA貸款

●範例一，沒有貸款資格 :

借款人月收入 $3,500

房屋價款 150,000

頭期款 - 50,000

貸款金額 100,000

30年8%利率的貸款的月繳費用734

每月房屋稅款及房屋保險費用+ 200

每月房屋總支出(Total monthly housing costs) 934 (a)

每月其他債務(信用卡、汽車及其他各種貸款) + 400

每月總支出(Total monthly costs) 1,334 (b)

每月房屋允許支出 (借款人月收入X 28%) $980 (c)

每月允許貸款支出 (借款人月收入X 36%) 1,260 (d)

上面的計算結果 : (a)小於(c) 但是 (b)大於(d)，沒有貸款資格

●範例二，有貸款資格，節省上述的其他債務支出$100元:

每月房屋總支出(Total monthly housing costs) 934 (a)

每月其他債務(信用卡及其他各種借款月費用) + 300

每月總支出(Total monthly costs) 1,234 (b)

每月房屋允許支出 (借款人月收入X 28%) $980 (c)

每月允許貸款支出 (借款人月收入X 36%) 1,260 (d)

上面的計算結果 : (a)小於(c) 同時 (b)也小於(d)，就有貸款資格

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貸款種類

●Loans與Mortgage在定義上雖有不同，但都是「貸款」的意思，一些不需要抵押的貸款，是單純的Loan，但房屋貸款一定是以房屋作為抵押，因此通常稱為Loan / Mortgage，或僅Mortgage。

●Conventional loan/mortgage -- 即商業貸款(Commercial Loans)，為什麼稱為Conventional Loans？不知道。通常至少需要20%的頭期款(Down Payments)，如果頭期款少於20%，貸款機構會要求購買私人抵押貸款保險(Private Mortgage Insurance, PMI)

●Government-Backed loan/mortgage -- 政府保險的貸款，政府並不直接放款給購屋者，而是政府擔保的，頭期款很低的房屋貸款，最普遍的政府房屋貸款為FHA(Federal Housing Administration)及VA(Veteran's Administration)擔保的貸款。對於首次購屋者，FHA 接受的頭期款(lower down payment)低達3%，但相對的，利率較高，同時要先付抵押貸款保險費(Mortgage Insurance Premium, MIP)。

●Fixed-Rate loan/mortgage -- 固定利率的貸款，比較單純，祇要注意Term、Rate、Down Payment、Points、Monthly Payments、Prepayment penalty、Payment schedule、Mortgage insurance等條件即可。

●Adjustable-Rate Mortgage (ARM) loan/mortgage -- 浮動利率的貸款，除了上述的要點外，還要多瞭解Index、Margin、Period Cap、Lifetime Cap、Payment Cap、Adjustable interval等條件，請參考本章下一節詳細說明。

●Conforming loan/mortgage -- 貸款機構審核申請人貸款資格時，如果以Secondary market的Fannie Mae或Freddie Mac規定為標準，可以轉賣，這類貸款稱為Conforming Loans。

●Two-step loan/mortgage -- 兩階段式貸款，例如5/25的前5年為Fixed-rate mortgage，而後25年則為ARM的貸款

●Balloon loan/mortgage --貸款期限內的每月繳款幾乎都是利息部份，也就是還本金的部份很小，甚至完全沒有，因此當貸款期限到時，還有一大筆本金要支付(a loan principal as a balloon payment at the end of the loan term)，就像"汽球" 一樣還滿滿的，區分兩種 :

(1)Interest-only loan -- 每月繳款全是利息，因此貸款到期時，所欠的本金還是一樣;

(2)Partially Amortization loan -- 每月繳款大部份利息，僅分攤小部份本金還款，因此貸款到期時，尚欠大部份的本金;

※ 相對於一般的Fully Amortized loan/mortgage，每月繳款都含有利息與本金，貸款期限到時，本金也還完了，一分錢也不欠。

●Shared-equity loan/mortgage -- 放款者借款給貸款者，且放款者支付部份的down payment及每月的繳款，但放款者擁有部份的產權(shared equity)。

●Seller Takeback loan/mortgage -- 又稱為Purchase Money Mortgage，例如當房屋的買方尚無貸款資格時，房屋的賣方願意出面去貸款，而買方每月繳款給賣方，換句話說，房屋的賣方自己扮演貸款機構的角色，賺取利息。

●Buy-Downs loan/mortgage -- 例如買方付不起8%利率的每月繳款，賣方願意替買方支付一些費用(points)給貸款機構，而使頭三年的利率降至6%，如此買方頭三年祇要付6%的每月繳款，第四年起利率昇為8%。通常此種貸款方式出現在買新房屋時，建築商為了促銷其房屋時，會給好處給購屋者。

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浮動利率貸款要點

●浮動利率貸款(Adjustable Rate Mortgage)，簡稱ARM

●3 yr. ARM 5.25 1 20% 30day 2/5 這是什麼意思？表示此ARM的 adjustment interval是3年、起始利率5.25%、1 points、20% down payments、30天的lock-in period、period cap is 2%、Lifetime cap is 5%。這些又是什意思？請參考以下說明。

●有些貸款機構會以頭一年或六個月的低利率"引誘" 貸款人簽訂ARM的貸款合約，為何說是 "引誘"？因為如果申請人不懂以下的名堂，利率降低了，但可能對貸款機構反而有利。

●Adjustment Interval？是ARM貸款利率變動的期間，如果一年調整一次，叫做one-year ARM，如果三年調整一次，叫做three-year ARM。因此，上述三年的Adjustable Interval的ARM，起始利率雖然祇有5.25%，但第四年以後，可能調聲為7.25%。

●Margin？ARM貸款利率的調整是依據某市場利率指標(market index)加上Margin而決定，指標是由金融市場決定的，而Margin則是訂定於貸款合約中。例如在合約中Margin固定為2%，當index is 5%時，貸款利率為7%，當index is 6.5%時，貸款利率為8.5%

貸款利率公式為 >>> Mortgage Rate = Index Rate + Margin

●Caps？ARM貸款，因為利率有昇有降，為防止利率昇的太高，就以Cap(帽子)做為上限。Cap有三種:

(1)如果規定在Adjustment interval期間內，利率上昇或下降的限制，稱為Period Cap ;

(2)如果規定在Adjustment interval期間內，月付款上昇或下降的限制，稱為Payment Cap ;

(3)如果規定在所有貸款期間內，利率上昇或下降的限制，稱為Lifetime Cap ;

(4)舉例說明 -- 例如 「period cap is 2%，lifetime cap is 5%，起始利率是5% 」的ARM，則adjustment interval期間內的利率最高為7%，而全期內的最高利率為10%。

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貸款程序及費用

●借款人可決定直接找貸款金融機構洽談或找貸款經紀人(Mortgage broker)仲介服務，各有優缺點，找mortgage broker的優點當然是專業的協助，但要問清楚Mortgage broker commissions 由誰支付？Lender fees有那些及其金額？

●貸款機構承辦放款的人有: (1)Loan Originator -- 是直接服務申請者的人; (2)Loan Processor -- 是處理與貸款相關事務的人，例如查核申請人的信用、安排鑑價師估價等事情; (3)Underwriter -- 是最後審核、決定、及簽名的人。

●各州都有法律要求貸款機構誠實告知借款人一切與貸款相關的數據及費用，例如California State規定在借款人提出貸款申請後三天內，應給借款人一份Mortgage Loan Disclosure Statement(MLDS)的文件，詳細說明該筆貸款的細節與相關的費用，但如果此筆貸款與聯邦有關，就不需要此文件，而另外依據聯邦法律簽發Federal Truth-in-Lending Statement與Good Faith Estimate of Settlement

●如貸款與聯邦有關，例如聯邦FHA擔保的貸款，貸款機構應該要給貸款申請人:

(1)依據Federal Truth-in-lending Act，發給貸款申請人一份Federal Truth-In Lending Statement文件，說明貸款的所有細節

(2)依據The Real Estate Settlement Procedures Act(RESPA)，貸款機構要給申請貸款人一份Good Faith Estimate of Settlement Charges文件，說明與此貸款相關的所有費用

●Federal Truth-In Lending Statement的內容有:

(1)貸款金額及利率資料 -- Annual Percentage Rate(APR), Finance Charge, Amount Financed, Total Payment, Total sale Price ;

(2)分期付款及其他限制條件-- Payment schedule, Late payment charge, Prepayment, Assumption

●Good Faith Estimate of Settlement Charges的內容有 :

(1)貸款基本資料 -- Sale price, Mortgage amount, Load type, Rate, Term, Margin, Index, Caps ;

(2)預估未來簽約過戶時的費用(Closing costs) --

Loan origination fee

Loan discount fee

Appraisal fee

Credit report fee

Inspection fee

Assumption fee

Mortgage broker fee

CLO access fee

Tax related service fee

Underwriting fee

FHA/VA funding fee

Mortgage insurance premium

Title company closing fee

Document preparation fee

Title insurance

Recording fee

Survey fee

Pest inspection fee

※費用名目繁多，要注意巧立名目的費用

(3)預估的Estimates prepaid Escrow costs --

Escrow fee, Tax escrow and prorations, Hazard insurance premium, Hazard escrow, Mortgage insurance escrow, Flood insurance premium, Flood insurance escrow.

(4)每月付款項目(Proposed monthly payment) -- Principal and Interest, Tax, Hazard insurance, Flood insurance, Mortgage insurance.

●Mortgage insurance？

(1)通常是貸款機構要求的，用以保障貸款機構的權益，一般Down payment少於20%時，要保險。視合約的規定，通常當貸款人擁有超過20% equity時，也就是剩餘貸款金額低於原貸款總金額的80% 時，可要求取消保險。

(2)當擁有超過20% equity時，也就是所欠本金少於總貸款金額的80%時，有權要求取消保險，由於一般民眾不甚瞭解此一權利。因此，聯邦政府立法規定，當借款人擁有超過22% equity時，貸款機構必須 "自動" 取消保險，此法稱為Homeowners Protection Act of 1998，於1999/7/29生效。但借款人於達到20% equity後，如果要取消保險，還是要主動向貸款機構提出。

●Lock-in是鎖住利率的意思，當貸款在最後簽約過戶(closing)時，此時的利率可能已經升高，因此在簽訂貸款合約時，申請人可以要求將利率鎖住一段時間，通常為60天到90天。當然，貸款申請人如果提出此要求，是要支付些費用的。

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7.2 買賣程序
 

焦點問題

●俗話說天下沒有白吃的午餐、祇有買錯，沒有賣錯、羊毛出在羊身上等，因此，本書目的，祇是希望讀者更瞭解美國不動產市場，錢花得值得

●購買房屋時，可能狀況，例如:

(1)每月繳付貸款後，本金居然愈變愈多？

(2)簽約付款時，怎麼多了一堆費用要支付？

(3)你要求貸款利率減低0.5%，貸款公司同意了，先別高興，如果你不懂points，因而多付了points，那你可能得不償失？

(4)年利率低，而且不需要points，也先別高興，說不定一或兩年後的利率會調高？說不定另外付了其他名目的費用？

(5)買賣佣金由賣方(seller)支付，先別高興，因為經紀人(agent)當然是儘量幫助賣方，因為成交價格愈高，經紀人佣金愈高？

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基本常識

●房屋種類有One story, Two story, Split level, Duplex, Ranch, Town house, Condo, Co-op ; 房屋架構有Wood frame, Brick, Concrete and brick ; 廚房型式有Eat-in, Country。

●Condo(Condominium) 並非房屋的外表型式，而是所有權的型式(form of ownership)，你並未真正擁有全部房地產，而祇是部份的房地產(The Tenant holds full title of his unit and joint ownership in the common areas)，相當於我國房屋所有權狀上的持分。因此，當一個Condo社區(Condo community)開發完成時，依法同時成立一個Condo協會(Condo association)。因此，買Condo時，也同時要打聽該協會管理如何？每月管理費用多少？該社區規訂條文(by-laws)為何？

●Co-op(Co-operative)祇是買了房地產公司的股份(shares)而已，Co-op通常位於大城市，例如紐約、舊金山、芝加哥等。

●在美國買賣房地產，相關專業人士或機構有: 不動產經紀人(broker or agent)、貸款金融機構(lender)、不動產鑑價師(appraisal)、不動產專業律師(attorney)、物業公證公司(Escrow company)、產權公司(Title Company)、住宅檢查工程師(Inspector)等

●在美國買賣房地產，相關費用有:

(1)長期性的每月繳款(loan monthly payment)、稅款(taxes)及管理費用(association fee)等 ;

(2)一次性的較大筆費用 -- 經紀人佣金(commission)、貸款費用(points)、貸款的保險費(mortgage insurance fee)等 ;

(3)一次性的小額的雜支 -- 貸款處理費用(origination fee, application fee, credit report fee etc.)、住宅檢查費(inspection fee)、律師費(attorney fee)、登記費(recording fee)、產權保險費(title insurance)、產權確認費(title search fee)等。

●在美國買賣房地產，相關文件有:

(1)與賣方有關的文件有 -- 委託售屋合約(Listing Contract)、回應買方的開價書(Counter Offer)、賣方產業報告書(Seller's Real Estate Sales Disclosure) ;

(2)與買方有關的有 -- 貸款申請書(Loan Application)、買方經紀人約定書(Buyer's Agency Selection Form)、住宅檢查報告(Inspection Report)、買方開價購屋約定書(Purchase Agreement，即Offer)、貸款機構開具的誠實貸款書(Federal Truth-In Lending Statement)、Deed(不動產所有權契據) ;

(3)買賣雙方簽字的文件有 -- Agreement of Sale(買賣契約)、HUD-1 Settlement Statement(簽約過戶，即Closing)。

●Appraisal？如果買賣舊房屋，房屋價格要請鑑價師依據當地行情估價，如果有申請貸款，貸款機構會辦理。但新房屋的價格由建商(Builder)已訂出，通常祇會視市場狀況變動

●Inspection？除了一般性的Ceilings、Walls、Floors、Doors、Windows等房屋設施外，另要以專業技術，檢查與房屋相關的Foundation、Roofing、Plumbing、Electrical system、Heating & Cooling system、Insulation、Ventilation等設施。通常地毯(carpets)及壁紙(wall coverings)不在檢查項目之內。

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Step 1 申請貸款(Apply a Loan)

●請參考前節「購屋貸款」之說明。

●一般而言，新移民在美國國內沒有信用資料(credit information)，但申請貸款時，貸款機構一定會要求財務或工作方面的詳細資料，申請貸款人理應儘量提供，但如果貸款機構要了一筆資料，又來電話要另一筆資料，而且拖的太久，不妨姿態拉高，表示「貸款再不核准，就不要了」，如果此時金融市場資金寬鬆，可能銀行過幾天就通知核准了，畢竟銀行都想要將錢借出去。

●可找Mortgage Broker(貸款經紀人)協助申請房屋貸款，因為各州法律不同，有的州要求要有專業執照，而在加州，有Real Estate Broker License就可以做Mortgage Broker的生意。

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Step 2 找經紀人(Find an agent)

●Agent與Broker都是經紀人，但執照不同，Agent領的是Real Estate Salesperson License，Agent可以自行開業，但不可以雇用別的agents，其實agent就是買賣房屋的銷售員(Salesperson)，因為牽涉較多的法律問題，所以要有執照; Broker領的是Real Estate Broker License，可以開業並雇用其他agents，也就是房屋經銷的公司行號。

●買賣房屋涉及許多的法律與文件，買賣雙方當事人當然可以一切自己辦理，但現代社會，通常請專業人員辦理，本章房屋買賣圖說明了通常涉及房地產交易(Real Estate)的公司與專業人員。但祇是一般狀況，而有時候 :

(1)因各州法律不同而異 ;

(2)Title Insurance Company兼營Escrow的業務;

(3)買賣雙方的Broker/Agent為同一公司或個人;

(4)買賣雙方的經紀人也兼營Escrow業務;

(5)Agent也可兼營Mortgage Broker的業務。

●Brokers(經紀公司)通常是指有州政府執照(Real Estate Broker License)開業的公司行號，然後可以雇用有執照的經紀人(Licensed agent)或與其簽約，有些brokers打的招牌是有名氣的連鎖企業，例如Century 21，但這些brokers實際上都是獨立的公司

●Agent(經紀人)是指代表買方或賣方處理買賣的經銷員，經紀人也是要有州政府執照(Real Estate Salesperson License)才可以的，通常是為某Broker處理買賣的，但也有的是獨立作業的經紀人。經紀人，可能代理賣方(seller)賣房屋，有時稱為Sub-agent，可能代理買方(buyer)買房屋，是Buyer's agent ; 同時代理賣方與買方，買賣同一棟房屋時，就叫Dual-agent ; 通常在合約上，要註明經紀人扮演何種角色？Sub-agent或Buyer's agent或Dual-agent

●買賣交易談妥後，為了保證買賣雙方都會履行各自的義務，此時經由Escrow Company(物業公證公司)或Attorney(律師)擔任第三者的角色，依據買賣雙方所談妥的交易約定(sales agreement)，處理相關文件事宜，確保交易的完成。例如收取買方訂金(Earnest money)，並存入公證帳戶(Escrow account)、處理房屋所有權(ownership)的移轉、收取買方餘款交與賣方等。

●房屋買賣佣金價格(commission)通常是以房屋成交價格的百分比計價，法律不會規定誰負擔，但社會習慣通常由賣方支付，一般是6%，這筆錢可能由一個人獨得，如果該人同時身兼Listing broker, Sub-agent, Buyer-agent。也可能由許多人共同賺得，如果Listing agent, Sub-agent, Buyer-agent 都是不一樣的人。

●因為佣金通常是以房屋買賣成交價格的百分比計價，而且通常由賣方支付，因此agent自然會為賣方的利益著想，也就是賣到最高價格，如果買方不想由代表賣方的agent經手，可以另外委託Buyer's agent，當然由買方付給一定金額的佣金，與賣方無關。

●一個經紀人如果同時代表買方(Buyer)與賣方(Seller)，稱為Dual Agent，同時考慮買方與賣方的利益是矛盾的，但是如果買方與賣方都同意如此，簽訂一份Dual Agency Disclosure Agreement 就可以了(假設原來賣方委託的經紀公司是ABC) : 重要文字如 The Broker has a Listing Contract with seller .....(賣方已委託ABC) The Broker also has a Buyer/Broker Contract with Buyer whereby Broker is appointed as the Buyer's Agent to assist in the purchase of real estate.(買方現在也委託ABC) Seller and Buyer both wish to use the services of Broker who is a Dual Agent in this transaction.(賣方與買方都同意ABC為此一交易服務) In this dual agency relationship, the Broker's fiduciary duty will be limited by not disclosing confidential information. (在此交易中，ABC不可洩漏雙方的秘密性資料)

●如果買方委託一個Buyer's agent，完全代表買方，為買方利益著想，但有可能，該經紀人介紹其公司所代理的房屋，此狀況下，該經紀人也是代表賣方(假設agent為ABC ) ABC owes certain duties to Buyer when acting as Buyer's agent. ABC owes duties to a seller when acting as agent for the seller under a Listing Contract. ABC represented buyer may be interested in seeing a property listed by ABC. This situation creates a dual-agency and in such event ABC will have a potential conflict on interest. As such, ABC will not be able to represent both Seller and Buyer without the written consent of both parties. It is highly probable that Buyer will want to see a property listed by ABC.。為使此一情況合法，在合約中有段Disclosure of Potential Dual Agency的文字要注意，例如: Buyer hereby consents to ABC acting as dual agent in such an event. 買方同意ABC扮演Dual agent身份，如果買方不同意，可以要求刪掉這段文字。

●買房屋找經紀人時，可詢問:

(1)是否提供其他地產公司的房屋(Multiple Listing service)？

(2)佣金如何計算？由買方或賣方支付？

(3)看好房屋時，問經紀人是否同時也代表賣方？

(4)是否同時同時代表Escrow company，兼辦Closing業務？

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Step 3 開價購買(Making an Offer)

●房屋買賣是大事一件，馬虎不得，因此謹慎的講價程序都是以簽名的白紙黑字互相往來的。當然，買賣雙方也可以透過經紀人，以口頭講價。以下來來去去的過程就是講價(Negotiating process)，買賣雙方都應該謹慎。

●買方答應買房屋，口說無憑，買方要簽一份Purchase Agreement (購買合約)，也就是make offer(開價)，此文件上除了價格之外，還有其他要點:

(1)Purchase price -- 開價價格

(2)Improvements & fixtures -- 說明需要維修的地方 ;

(3)Method of payment -- 說明是現金或或是貸款;

(4)Time of obtaining loan -- 如果貸款沒在所列日數內獲得，此合約將終止(If a commitment or approval is not obtained within the time specified above, this Agreement shall terminate unless an extension of time for this purpose is mutually agreed to in writing.)

(5)Inspection -- 說明買方檢查的權利;

(6) Real Estate Tax & Closing fee -- 說明房屋稅及Closing費用，買方及賣方付款責任 ;

(7)Earnest money -- 說明訂金數額，並存入Escrow account ;

(8)Homeowner's or Condominium association -- 賣方應提供社區協會規定文件及說明費用金額 ;

(9)Professional service payable to the Listing Broker is the obligation of Seller -- 佣金由賣方負擔;

(10)Acknowledgements of Agency Disclosure Form -- 買賣雙方都知道經紀人將代表雙方

(11)Expiration and Approval -- The Purchase Agreement is void if not accepted in writing on or before (AM)(PM) 1999. 如果賣方沒有在時限內回應，此合約失效

●賣方收到買方的購買合約，如果不接受，就簽份Counter Offer，此文件的第一部份是賣方針對買方的購買合約提出的修正意見，當然可能包含價格，然後簽名。文件的第二部份則是留給買方，同意賣方條件時，簽名之用。

●買方收到賣方的Counter Offer，如果同意，就在該文件上簽名同意，如果不同意，就另外開具一份Counter Offer，在第一部份提出不同的意件，第二部份則留給賣方，同意買方條件時，簽名之用。

●文件上會有文字如The Counter Offer # is void if not accepted in writing on or before (AM)(PM) 1999. 如果賣方沒有在時限內回應，此回應約定失效，因此，不論買賣雙方，如果不同意對方的價格及條件，又不願意再討價還價，可以不作回應，時間一到，自動作廢。

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Step 4 簽約過戶(Closing)

●Closing？正式名稱為Settlement，即是簽約過戶的意思，正式完成交易的手續，通常由Escrow Company辦理，手續有 :

(1)買賣雙方簽署文件 -- 買賣房屋的一切程續都完備時，買賣雙方簽署一大堆的文件，其中一份稱為HUD-1 Settlement Statement，是所有費用最後的清單，可與先前貸款機構給的Good Faith Estimate Settlement of Charges上的預估費用作一比對，看看有無太大差別？

(2)買賣雙方繳付應付款項 -- 購屋的相關費用大都是在此時才支付，在購屋及申請貸款時，購屋者應該事先要瞭解這些費用，這些費用有些是可以講價的。

●Escrow account(公證帳戶)？貸款公司怕貸款人日後拖延或欠繳稅款或各種保險費用，而要求貸款人開立一個Escrow account，事先存入幾個月的稅款及保險費，同時，日後每個月除了繳本金及利息(principal and interest)外，另外再存十二分之一的稅款及保險費(tax and premium)入公證帳戶(Escrow account)。如此一來，Escrow account都一直維持幾個月的稅款及保險費，每當稅款或保險費到期，貸款公司就由此帳戶取款繳給政府及保險公司。

●HUD-1 Settlement Statement是聯邦住宅暨城鄉發展部(Department of Housing and Urban Development)設計的表格，表格有A~L欄位，A~I欄位是貸款基本資料，J欄位是Summary of Borrower's Transaction，K欄位是Summary of Seller's Transaction，L欄位是Settlement Charges。

●第一步，核對HUD-1 Settlement Statement表格的L欄位，就是第二頁整頁，區分為七類，詳細列出所有費用及費用支付人(買方或賣方) :

(1)Total sales/broker's commission -- 佣金

(2)Items payable in connection with loan -- 與貸款相關的有origination fee, loan discount, application fee, credit report fee, assumption fee, appraisal fee, processing fee, mortgage insurance fee

(3)Items required by Lender to be paid in advance -- 貸款機構要求預先付的費用有prepaid interest for days, mortgage insurance premium for months, Hazard insurance premium for years

(4)Reserved deposited with Lender -- 買方預先存入公證帳戶的費用Mortgage insurance months, Hazard insurance months, City property taxes months, County property taxes months, Annual assessment months, Aggregate adjustment months

(5)Title charges -- 與產權相關的費用Settlement or closing fee, Abstract or Title search, Title examination, Title insurance binder, Document preparation, Notary fee, Attorney fees

(6)Government recording and Transfer charges -- 政府登記與移轉的費用Recording fees, City/County tax/stamps, State tax/stamps

(7)Additional settlement charges -- Survey, Pest inspection

●第二步，表格第二頁的最後一行為Total settlement charges，加總上述七項的費用，分為買方負擔及賣方負擔兩部份，然後分別轉填入第一頁相對應的103及502項。

●第三步，HUD-1 Settlement Statement表格的第一頁，J欄為Summary of Borrower's Transaction、K欄為Summary of Seller's Transaction，分別計算後，最後得出第303項的Cash from Borrower(買方要付的錢)，及第603項的Cash to Seller(賣方應收到的錢)，至此，雙方簽名付款與收款，正式完成交易。

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房屋保險

●Dwelling是房屋本身，Structures則是週邊的車庫、圍籬等

●Title insurance保障的損失有:

(1)Forgery -- 買賣或政府記錄相關文件是偽造的;

(2)Uncovered Wills and Trusts -- 未發掘的遺囑或信託;

(3)Encroachment -- 他人侵佔;

(4) Liens -- 他人對房屋產權的申請，亦即對抵押品的質權;

(5)Easements -- 他人要求使用權，例如被鄰居視為工共用地。

●雖然之前有做過Title search(產權調查)，Title search是去發掘任何產權上的問題，並非保證(guaranteed)產權沒有問題。Title insurance 有兩種 : (1)Lender's policy保障是貸款機構的損失; (2)Owner's policy才是保障購屋者的損失。

●Homeowner's insurance是所謂的房屋保險，有三種:

(1)Casualty insurance -- 又稱為Property protection，或Hazard insurance，是保障天災人禍發生時的損失，例如遭受失火、淹水、巨風等致使房屋損毀;

(2)Personal liability -- 例如別人在你家受傷，而原因是你的房屋出問題。美國法律規定房地產所有權人應負清除其房地產之危險廢棄物，而不論該危險廢棄物是由何人造成，此點買房地產要注意。

(3)Contents -- 房屋險還有細分的項目，購屋者可以選擇，Contents是保屋內的物品，保險金額通常是Dwelling的百分比，但如果有特別貴重物品要保險，就要列舉明細表，另外計算保費。

●Homeowner's insurance policy(房屋保險保單)通常有有六種型式(policy type)及四種保障種類(coverage categories) :

(1)六種型式 -- HO-1 Basic、HO-2、HO-3、HO-4、HO-5、HO-6 Condo or Co-op、HO-8 Modified ;

(2)四種保障 -- Dwelling(住所)、結構(Structures)、屋內物品(Contents)、無法使用的損失補償(Loss of Use)

●房屋價值的計算，通常有:

(1)有Cash value(現金)與Replacement cost(重建成本)兩種賠償方式，前者是賠償一筆現金，但考慮到現金會有通貨膨漲的損失，因此有後者的賠償方式;

(2)每家保險公司對Replacement cost的計算方式不同，也不容易計算的精確，因此通常又有附加條款，保險公司可將賠償金額提高到Replacement cost的120% ~ 150%，當然，要多繳一點保費。

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產權規屬(Ownership)

●Deed (房地不動產的所有權狀) is a legal document under seal showing the ownership of real state. 權狀顯示房地產所有權

●美國各州房地產登記法規(Recording Statute)不同：

(1)Race Statute -- 先登記者有效；

(2)Notice Statute -- 善意之後案權利人，其效力優於未登記人；

(3)Race-Notice Statute -- 後案權利人善意並先登記者，其效力優於前案權利人

●房地產所有權的規屬，有下列選擇：

(1) Individual (Sole ownership) -- 個人獨有產權

(2) Joint Tenancy(聯名擁有) -- 共有人各別擁有同等比例的產權，每一共有人可以任意處份其所擁有的部份，其中一人死亡，其他共有人可依據生存者繼承權(Right of Survivorship)繼承，產權自動移轉，不需要經過法律上的認證(Probate)程序；

(2) Tenancy In Common(共同擁有) -- 其中一人死亡，其他人不能主張Survivorship，財產列入遺產清單中，而由繼承人繼承；

(4) Community Property -- 夫妻共同財產制，夫妻婚後取得之財產，由夫妻平均享有，即各有一半產權，其中一人去世後，其擁有的一半產權按遺囑處理。但婚前已有的財產排除適用，美國祇有California, Texas, Washington, Nevada, New Mexico, Arizona, Iowa, Louisiana, Idaho等九個州採用夫妻共同財產制。

※ 其他州採用普通法(Common)財產制，夫或妻所賺得的財產各屬各的，除非雙方同意共有。

(5)Tenancy by the Entirety(夫妻聯合財產) -- 美國適用普通法財產制的夫妻，雖然同意共同擁有財產，但任何一方不得片面處份該共有財產的一部份。

●在採用Community Property財產制的州，夫妻可以選用Joint Tenancy或Community Property登記購置的房地產，兩者最大差別在於未來繼承時成本提升(Stepped-up Basis)的問題 :

(1)Community Property -- 夫妻一方死亡時，房地產成本全部提升(100% step-up)至當時的市價，如果此時出售就沒有利潤，也就無稅可報;

(2)Joint Tenancy -- 夫妻一方死亡時，房地產成本祇有共有人的部份提升(step-up)至當時的市價，如果此時出售且有利潤，就要併個人所得報稅。

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買新屋

●買新房屋的與買舊房屋不大相同，文件內容要點有:

(1)Description of Home -- 房屋的描素;

(2)Purchase price -- 房屋價格;

(3)Construction Delays -- 建商預估幾天之內完工，但並不保證

(4)Warranty -- 建商所提供的保證的說明，通常為implied warranty

(5)Mortgage and Closing costs -- 貸款相關的費用及Closing 費用

(6)Mortgage application -- Within 5 days after the date of this agreement. Purchaser shall make formal application to a mortgage lender for a commitment for a mortgage of at least $ . Purchaser agrees any failure by Purchaser to respond to a request for information or assistance from potential mortgage loan lender within 5 days of the request shall constitute a violation of Purchaser's promise to use his best efforts to obtain a mortgage loan commitment.簽此約後，五天內要正式申請貸款。如果買方沒有回應貸款機構要求資料的請求，視同違反儘力取得貸款的承諾。

●建商當然會建議找他們的經紀人，但買方也可以請別的經紀人，建商應該也會同意支付佣金給該經紀人，不論請那個經紀人，買方所付的房屋價格一樣。

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賣房屋

●賣主不透過房地產經紀，自己處理賣屋事宜，稱為FSBO(For Sale By Owner)。

●委託經紀人出售房屋雖然要支付不少的佣金，通常為售價的5% ~ 7%，但優點主要有 :

(1)經紀人幫你Marketing the house，現代社會，由房地產經紀人替你廣告，能增加買主上門的機會，自然比光靠在門口插個售屋牌子要有效率;

(2)經紀人帶領買主參觀房屋，替你開個適當的價格，及幫你處理一切繁瑣的售屋事情。

●如果找房地產經紀幫你賣房屋，合約種類有:

(1)Exclusive right to sell -- 不論買主是誰找到的，listing agent均可賺取佣金，當然agent喜歡這種，但賣主不見得中意。

(2)Open Listing -- 佣金付給任何替你找到買主的經紀人，所付佣金平均分配給listing agent及找到買主的agent

(3)Exclusive agency -- 如果是賣主自己找到買主，無須佣金

●Listing Contract，是賣主委託經紀公司售屋的合約，合約主要內容例如(假設經紀人是ABC) :

(1)委託方式 -- Seller hereby appoints ABC as Seller's agent with irrevocable and exclusive right to sell the property known as

(2)委託期限Term -- begins on and expires at on

(3)Price -- The0property will be offered at a price of $

(4)Broker's services -- 經紀人的服務項目列舉

(5)Professional service fee -- 即佣金Seller agrees to pay ABC a fee of 7%，這筆費用是可以商量的

(6)Agency disclosure & Potential dual agency

(7)Seller authorization -- 賣方同意經紀人的事項

(8)Earnest money -- Earnest money shall be deposited immediately in Listing Broker's escrow account until the sale is closed訂金的處理

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房地產稅及管理費

●購買新房屋，通常要負擔的稅及費用有:

(1)Property Tax(財產稅) -- 財產稅是美國地方政府稅收的主要財源，各州各郡稅率不同，財產稅分為不動產稅(Real Property Tax)及特別附加稅(Special Assessment)，特別附加稅是地方公共建設而立法課徵的稅收，以上兩稅合計約1% ~ 1.25%，在申報年度個人所得稅時，可以列為扣除額。

(2)Mello Roos Fees -- 包括Assessment district、Community Facilities district、Maintenance district等三項，開發新社區的同時，也要開發社區道路、公園、學校等，這些費用通常分15年至30年徵收，稅率約0.8% ~ 1.2%。要注意的是，這項稅在申報年度個人所得稅時，是不能列為扣除額。

(3)Association Dues(社區協會會費) -- 包括社區公園維修、社區景觀(landscape)維護、社區道路維護等。通常一個月要繳$100餘元

●購買自用住宅的財產稅(Property tax)及貸款利息(Mortgage interest)，納稅人可填入明細表A(Schedule A)內，計為列舉扣除額(itemized deductions)，但貸款總額上限為一百萬元。納稅人可從政府寄來的財產稅單中得知財產稅的金額，從貸款機構寄來的1098表格上得知貸款利息的金額。

●出售自用住宅(Principal Residence)，舊稅法的減稅規定:

(1)55歲以上的美國公民或永久居民夫妻，出售擁有5年以上，且已經住滿3年的自用住宅(Principal Residence)，其售屋利得免稅額為125,000元，但一生祇有一次 ;

(2)如果在出售舊宅前或後兩年的重置期間內(Replacement period)，另購較舊宅價格高的新宅，則其出售舊宅的利得，可以享受延期付稅(Tax Deferral)，就是暫時不用繳稅，但每兩年才能使用一次。

●出售自用住宅新稅法的減稅規定-- 1997納稅人減稅法案(Taxpayer Relief Act of 1997)規定，自1997/5/6日起，出售自用住宅，且出售日期前五年內，至少有二年居住在該住宅，如有售屋利得，單身申抱有25萬元的免稅額，夫妻合併申報有50萬元的免稅額，且每兩年就能使用一次。如果未滿居住兩年的規定，在提出特別原因下，例如更換工作，仍可獲得部份優惠免稅額。

●出售自用住宅如有虧損(Loss)，是私人財產交易的損失，不能列為扣除額

●既然新稅法如此優惠，當然不要去用舊稅法

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